Теоретическим основанием маркетинговой оценки объектов недвижимости является совокупность исходных принципов, отражающих три аспекта трудности:
необходимость обеспечения научной корректности и методологической обоснованности;
необходимость использования концептуальных положений современного маркетинга, позволяющего сформировывать эффективность;
необходимость учета специфики рынка недвижимости и его объективных и субъективных составляющих.

Исходя из требований научно-методической корректности можно выделить ряд принципов, выдвигаемых экономической теорией в качестве базы для проведения большинства научных исследований. Ключевыми принципами, позволяющими рассматривать объект исследования в его структурных и внешних взаимосвязях, являются принципы системного (комплексного) подхода. Применительно к оценке объектов недвижимости полный подход выражается в том, что наряду с расчетом прямого экономического эффекта от реализации инновационных решений необходимо учесть соц и экологический эффекты, проявляющиеся по целому ряду направлений:

- создание подходящих аспект жизнедеятельности населения;

- гармонизацию общественных отношений;

- укрепление института семьи;

- сокращение вредного деяния на окружающую природную среду и другие.

В согласовании с данным подходом эффект от строительства строения или сооружения, который отражается в его оценке, представляет собой интегрированную совокупность экономических, соц и экологических составляющих, требующих внедрения специального методического инструментария. С теоретических позиций эти составляющие представляются равновесомыми по степени значимости, т.е. нет оснований для выделения каждой из их в качестве приоритетной. Но в практике экономических обоснований могут формироваться условия для доминирования того или другого аспекта. К примеру, в случае размещения объекта недвижимости на местности, находящейся в критической зоне, с точки зрения экологической сохранности, ценность должен отдаваться экологическим составляющим, а возможность награды большего экологического эффекта должна доминировать в составе оценочных черт.

Комплексные оценки, агрегирующие все виды эффекта, традиционно, соединены с трудностями методического характера. Почти все социальные и экологические составляющие, а конкретно, не поддаются прямым количественным оценкам и могут быть выражены лишь в условных единицах - баллах, индексах. Это событие понижает степень точности получаемых результатов и ставит перед аналитиком-исследователем задачу поиска путей и способов снижения субъективизма оценочных процедур.

Комплексному подходу, как основополагающему методическому базису, иманентно присущи принципы многовариантности и сопоставимости.

Принцип многовариантности проявляется в данном случае по двум направлениям. 1-ое соединено с формированием совокупности оцениваемых объектов и их сравнении меж собой. Оценка объектов недвижимости, по сути, не бывает абсолютной. Она выявляется в ходе сравнения множества вариантов и имеет относительный характер. Множество рассматриваемых вариантов обхватывает как временной, так и пространственный аспекты, т.е. базой для сравнения могут служить объекты реализуемые в течении определенного ретроспективного периода на территориально очерченном рынке. 2-ое направление соединено с необходимостью обобщения и использования передового международного опыта, также опыта конкретных конкурентов. На практике это проявляется не лишь в сопоставлении черт объекта наилучшими образцами мирового рынка, однако и в стремлении достичь тех же результатов, что и признанные фавориты сферы недвижимости.

Таким образом принцип многовариантности приобретает черты, присущие бенчмаркингу - новому направлению маркетинга, предполагающему исследование и обширное внедрение технических, технологических и экономических достижений наилучших представителей мирового рыночного места.

Многовариантность постоянно предполагает сопоставимость вариантов. Обеспечение сопоставимости оцениваемых объектов недвижимости является одной из более сложных методических задач. Неповторимость каждого из объектов не позволяет обеспечить полной идентичности вариантов.

Любые аналогии на рынке недвижимости постоянно условны. Чтоб снизить степень условности, необходимо применение корректирующих коэффициентов по тем позициям, где наблюдаются заметные различия в качественных свойствах. Таковая процедура представляет собой практически процесс сопоставления. Потому что объект недвижимости описывается многочисленными чертами, то исследователь должен оперировать практически всеми корректирующими коэффициентами, значительно усложняющими процесс оценки.

При всем этом сама оценка как бы приобретает “механические” черты, что время от времени воспринимается оппонентами, как проявление технократического подхода, затеняющего сущностные базы исследуемого объекта. Исключить похожее восприятие можно с помощью роста степени обоснованности критериальной базы, сокращая число корректирующих коэффициентов до разумного уровня с точки зрения необходимости и достаточности.

Принципиально выделить, что процедура сопоставимости может проводится лишь по тем объектам, которые соответствуют требованиям аналогии по ключевым качественным чертам. Таковыми чертами являются:
назначение объекта;
характеристики потребительских частей, пользующихся его услугами;
конструктивно-технологический тип;
тип поселения, в каком размещен объект;
месторасположение в укрупненной структуре расселения и ряд других обобщенных градостроительных черт.

Рекламная концепция предпринимательства в сфере недвижимости сформировывает необыкновенную совокупность принципов, обуславливающих возможность поиска работающих управленческих решений в различных структурных элементах комплексной предпринимательской деятельности. Важными принципами современного маркетинга являются:
необходимость исследования потребительского спроса, являющегося первоосновой для построения оптимального товарного ассортимента, организации производства и реализации продукции;

нацеленность на достижение конечного результата, которым является возможность реализации продукции на рынке;

интеграция стратегии активного приспособления к рынку с целенаправленным обратным действием и создание аспект для воспроизводства спроса;
долгая ориентация деятельности, предусматривающая последовательность действий по цепочке: прогноз концепция програмки план

учет соц и экологических событий, который обуславливает возможность решения актуальных общественных заморочек и сформировывает доп конкурентные достоинства бизнес-субъектов.

Выставленные принципы находятся в полном согласовании с поставленными задачами по определению методологических основ маркетинговой оценки недвижимости.

Так, необходимость широкого исследования спроса во всей совокупности его количественных и качественных черт обусловлена потребностью в реальных представлениях о действиях, происходящих в потребительской среде. Основной результат производственно-рыночной деятельности, с точки зрения маркетинга, заключается в согласовании предлагаемого продукта потребностям и платежеспособным возможностям его потребителей. Таким образом, в ходе оценки объекта жилой недвижимости более принципиально отыскать степень такового соответствия, и на ее базе получить верные стоимостные оценки.

Ориентация на потребительский спрос является ключевой индивидуальностью предпринимательства, а сам спрос - одной из основных категорий рыночной экономики. Степень его ублажения в рыночных качествах есть мерило необходимости и рациональности всех управленческих решений, т.к. только потребитель - носитель спроса, может, в конечном счете, дать объективную оценку качественным чертам объекта. В этом контексте становиться естественным необходимость использования для целей оценки принципа соответствия спроса и предложения.

Приближаясь к практике можно отметить, что реализация данного принципа потребует широких маркетинговых исследований, также процедур сопоставления свойств и черт объекта и потребительскими представлениями об этих качествах и свойствах.

Принцип обратной связи с потребителями объектов жилого назначения обуславливает возможность для воплощения функции воспроизводства спроса. Напрямую он не связан с действием оценки объекта недвижимости.

Но такая оценка постоянно просит привлечения широкой первичной или вторичной инфы, которая собирается в ходе конкретного взаимодействия с потребителями или разными контактными аудиториями. Такие контакты разрешают, не считая сбора инфы, проводить определенную работу по формированию общественного представления в отношении тех или других объектов недвижимости или компаний. При всем этом в организационном плане процесс оценки сопровождается активными действиями по построению маркетинговых коммуникаций и мотивации.

Не вызывает колебаний принцип перспективной стратегической направленности оценки объектов жилой недвижимости, в индивидуальности применительно к условиям первичного рынка. Длинный срок строительства большинства жилых спостроек обуславливает смещение времени реализации жилья на период различной продолжительности, а значит и необходимость проведения прогнозных, концептуальных и стратегических разработок.

Социальные и экологические предпосылки входят в состав частей, непосредственно формирующих условия жизнедеятельности населения. С их помощью описываются главные качественные свойства жилья. Экологические свойства отражают возможности для сотворения сферы обитания человека как био вида. Социальные свойства - возможность существования человека, как представителя социума.

Все современные методы оценки учитывают как социальные, так и экологические аспекты.

Рекламный подход в этом случае, является обыденным катализатором, усиливающим действие событий на формирование совокупных оценочных черт.

Среды принципов, обусловленных спецификой рынка недвижимости, можно выделить конкретный принцип. Он предполагает возможность роста стоимостной оценки жилья под действием событий, не связанных с предпринимательской деятельностью. Рентное положение объекта жилого назначения обусловлено действием ряда событий. Главным таким фактором является месторасположение жилого объекта в территориальной структуре.

По образному выражению 1-го из ведущих представителей мировой научной школы С.Сафта цена недвижимости определяется 3-мя основными факторами: размещением, размещением и размещением. Как его дополнение выделяются предпосылки времени и многофункционального использования. Имеется в виду, что большая стоимость недвижимости быть может получена только в случае такового многофункционального использования. Которое бы оптималь6но соответствовало месторасположению участка и пользовалось большим спросом на момент реализации недвижимости.

Одной из особенностей рынка жилой недвижимости, как указывалось ранее, является различие меж продуктом, обращающимся на потребительском рынке, и продуктом, производимым компанией - застройщиком. Потребитель приобретает на рынке жилую ячейку в виде квартиры или части дома (в большинстве случаев). Производитель же выводит на рынок законченный строительством (реконструкцией) жилой дом; включающий в себя множество жилых ячеек. При всем этом рентный принцип распространяется не лишь на весь строительный объект, однако и его потребительские единицы.

Рентное положение квартир формируется под действием событий их месторасположения в структуре этажности, также в объемно-планировочной композиции строения в целом. Стоимость конкретных квартир зависит от этажа, на котором она расположена, её размещения на клетке и по отношению к лифтовому узлу, ориентацией по сторонам света и по отношению к окружающим зонам различной зрительной привлекательности и т.д. Влияние таких причин, в принципе, не соединено с предпринимательской деятельностью. Хотя в ходе проектирования и предпринимаются пробы уменьшить их влияние за счет использования не нехороших архитектурно-планировочных решений, полностью исключить их влияние не удается.

Еще одним принципом, определенным чертами объектов недвижимости, как товаров особенного рода, является принцип множественности. Этот принцип предполагает внедрение множества черт, черт и черт, для описания каждого из объектов. Число таких характеристик достаточно велико, т.к. свойства и характеристики объектов и предоставляемых ими услуг многочисленны и разнообразны.

С теоретической точки зрения, в данной ситуации вполне естественно рвение аналитиков к снижению числа оцениваемых категорий с целью упрощения расчетов и снижения уровня погрешностей. Но на практике такое рвение чревато рядом негативных последствий. Во-1-х, существует опасность неоправданного исключения отдельных событий. Даже нежели такому исключению подвержены предпосылки, имеющие наименьшую значимость, возможность ошибок совсем велика, т.к. структура последовательности событий, ранжированной по степени значимости зависит от аспект динамичной рыночной конъюнктуры и может изменяться в течение относительно непродолжительного отрезка времени.

Во-2-х, может быть структурное несоответствие совокупности характеристик, когда стремясь к их укрупненной группировке с целью упрощения оценочных процедур, формируются группы, не адекватные потребительскому восприятию. К примеру, объединение черт, характеризующих размещение объекта по отношению к социально-бытовой, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуре в одну группу, оценивающую месторасположения дома (что является вполне обычным для оценочной практики), вряд ли целесообразно.

Такие свойства имеют различную социально-экономическую природу и по-различному оцениваются различными потребительскими секторами. Их сущностная <перегрузка> в представлениях пользователя столь велика, что не позволяет обобщать, не искажая социально-экономического содержания.

Это событие, обязательно, не исключает возможности целесообразного агрегирования черт объекта, подходящего для решения ряда управленческих задач - разработки концепции маркетинга, выбора стратегических ориентиров, контроллинга и т.п., однако свидетельствует о необходимости взвешенного подхода, когда агрегируется отменно однородные и равно принципиальные элементы.

Выставленные методические принципы можно рассматривать как теоретико-концептуальный базис процесса маркетинговой оценки объектов жилого назначения, подходящей для формирования работающего методического инструментария.

Нравится эта статья? Подпишитесь на RSS-ленту и получите еще больше классной информации!